종합부동산세(綜合不動産稅, Comprehensive Real Estate Holding Tax)는 개인이나 법인이 보유한 주택과 토지의 공시가격을 납세자별로 합산한 뒤, 일정한 공제금액을 초과하는 경우 부과하는 국세이다. 흔히 종부세라고 줄여 부르며, 부동산 보유에 따른 조세 부담의 형평성을 높이고 부동산 가격 안정을 도모하기 위한 목적으로 도입되었다. 대한민국에서는 「종합부동산세법」에 따라 시행되고 있으며, 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 사람이나 법인이 주요 과세 대상이다.

종합부동산세는 재산세와 구분되는 세금이다. 재산세는 지방자치단체가 부과하는 지방세로, 주택이나 토지를 보유한 사람에게 비교적 일반적으로 부과된다. 반면 종합부동산세는 일정 기준을 초과하는 부동산 보유자에게 추가로 부과하는 국세이다. 따라서 부동산을 보유한 사람은 재산세와 종합부동산세를 모두 부담할 수 있다. 다만 종합부동산세를 계산할 때는 해당 부동산에 이미 부과된 재산세 중 일정 금액을 공제해 이중 부담을 조정한다.

종합부동산세의 과세 대상은 크게 주택과 토지로 구분된다. 주택은 납세자별로 전국에 보유한 주택의 공시가격을 합산해 과세 여부를 판단한다. 토지는 종합합산토지와 별도합산토지로 나누어 계산한다. 종합합산토지는 나대지나 잡종지 등 별도합산 또는 분리과세 대상이 아닌 토지가 대표적이며, 별도합산토지는 일반적으로 상가나 사무실 등의 부속토지처럼 사업용 건축물과 관련된 토지를 의미한다.

종합부동산세의 과세 여부를 판단하는 기준은 매년 6월 1일이다. 이 날짜를 과세기준일이라고 하며, 해당 날짜에 부동산을 소유한 사람이 납세의무자가 된다. 주택의 경우 개인은 전국에 보유한 주택의 공시가격을 합산해 일반적으로 9억 원을 공제한다. 다만 1세대 1주택자는 12억 원을 공제받는다. 법인은 원칙적으로 주택분 종합부동산세의 기본공제금액이 없다. 토지는 종합합산토지의 경우 5억 원, 별도합산토지의 경우 80억 원을 공제한다.

종합부동산세의 과세표준은 공시가격에서 공제금액을 차감한 뒤 공정시장가액비율을 곱해 계산한다. 공정시장가액비율은 공시가격 중 세금을 계산할 때 과세표준에 반영하는 비율을 의미한다. 2026년 국세청 안내 기준으로 주택은 60%, 토지는 100%를 적용한다.

\(
\text{과세표준}
=(\text{공시가격 합계}-\text{공제금액})
\times\text{공정시장가액비율}
\)

예를 들어 1세대 1주택자가 공시가격 15억 원인 주택을 보유하고 있다고 가정하면, 공제금액 12억 원을 뺀 3억 원에 공정시장가액비율 60%를 적용한다. 따라서 종합부동산세 과세표준은 1억 8,000만 원이 된다. 이는 과세표준을 구하는 단순 예시이며, 실제 납부세액은 적용 세율과 재산세액 공제, 세액공제 등을 반영해 계산한다.

종합부동산세는 과세표준이 높아질수록 높은 세율을 적용하는 누진세 구조이다. 주택은 보유 주택 수에 따라 세율이 달라지며, 토지는 종합합산토지와 별도합산토지에 서로 다른 세율을 적용한다. 2026년 국세청 안내에 따른 주요 세율은 다음과 같다.

주택을 3채 이상 보유한 개인에게는 일부 과세표준 구간에서 더 높은 세율이 적용된다. 법인이 보유한 주택에도 별도의 세율이 적용되므로 개인과 법인의 세 부담은 다를 수 있다.

종합부동산세에는 세 부담을 조정하기 위한 여러 제도도 마련되어 있다. 대표적으로 1세대 1주택자는 연령과 주택 보유기간에 따라 세액공제를 받을 수 있다. 만 60세 이상이면 연령에 따른 공제율이 적용되며, 주택을 장기간 보유한 경우에도 보유기간에 따른 공제를 받을 수 있다. 두 공제는 일정한 한도 내에서 중복 적용할 수 있으며, 합산 공제 한도는 최대 80%이다. 또한 전년도보다 세금 부담이 급격히 증가하는 것을 막기 위해 세부담상한제도 운영한다.

종합부동산세는 일반적으로 매년 11월에 고지되며, 납세자는 12월 1일부터 12월 15일까지 납부한다. 납부할 세액이 일정 금액을 초과하면 법정 요건에 따라 분납할 수도 있다. 과세 대상이나 세액에 이의가 있는 경우에는 정해진 절차에 따라 신고하거나 불복 절차를 진행할 수 있다.

종합부동산세는 부동산을 보유하고 있다는 사실만으로 모든 사람에게 부과되는 세금은 아니다. 부동산의 종류와 공시가격, 보유 주택 수, 소유 형태, 공제금액 및 세액공제 적용 여부에 따라 납부 여부와 세액이 달라진다. 따라서 종합부동산세를 이해할 때는 단순히 부동산의 시세만 살펴볼 것이 아니라 공시가격을 기준으로 과세표준을 계산하고, 재산세와의 관계 및 각종 공제제도를 함께 고려해야 한다.